拍卖程序的终止可以基于多种原因，具体包括以下几种情况：
无人认购：
拍卖房地产或其他拍卖物品在约定的有效期内无人认购，拍卖程序可以终止。
处分权争议：
如果委托人的处分权受到争议，经仲裁机关或人民法院审理确认委托人对拍卖物无处分权，拍卖程序应当终止。
不可抗力或意外事件：
由于不可抗力或意外事故，使拍卖程序不能进行，例如拍卖物灭失或委托人死亡且无继承人继承或同意作为拍卖受益人。
申请人撤销申请：
如果申请人主动撤销拍卖申请，法院可能会考虑终止拍卖程序。
债务清偿：
被执行人按照执行通知书的要求全部履行了债务，包括本金、利息、滞纳金等，法院会终止拍卖程序。
和解协议：
与申请执行人协商并达成和解协议，由申请执行人向法院申请中止或终止拍卖，和解协议需经法院审查认可。
提供担保：
向法院提供足够的担保以替代被拍卖的房产，从而请求法院中止或终止拍卖。
拍卖物瑕疵或争议：
如果拍卖过程中发现拍卖标的存在重大瑕疵或争议，法院有权决定中止或终止拍卖。
法院裁定：
法院在发现拍卖程序存在违法违规等问题时，可以责令终止拍卖。
拍卖成交：
拍卖商品成交后，若买家已经出价达到设置的封顶价，拍卖结束。
在实际操作中，终止拍卖程序需要根据具体情况和法律规定进行，并且通常需要经过法院的批准或同意。建议在遇到需要终止拍卖的情况时，及时咨询专业法律人士或相关机构，以确保合法合规地处理。
